Ein Grundstück ist nicht einfach ein Grundstück. Wer sich nicht vorab mit der Widmung und dem Bebauungsplan beschäftigt, kann schnell in einer Situation landen, in der das frisch erworbene Stück Land nicht das erlaubt, was man eigentlich vorhatte. Die Unterschiede zwischen einem Baugrundstück und einem Freizeitgrundstück betreffen Nutzung, Wert, Finanzierung und Steuern gleichermaßen.
Was ein Baugrundstück ausmacht
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, auf dem nach öffentlichem Baurecht dauerhaftes Wohnen oder gewerbliches Bauen erlaubt ist. Entscheidend ist dabei nicht allein die Lage, sondern die Einstufung im Bebauungsplan der Gemeinde sowie die Erschließung durch Straße, Wasser, Abwasser und Strom. Fehlt auch nur einer dieser Anschlüsse, spricht man von einem roherschlossenen oder unerschlossenen Grundstück, was den Wert und die Bebaubarkeit erheblich beeinflusst.
Rechtlich relevant ist der Paragraph 30 des Baugesetzbuchs (BauGB). Er besagt, dass ein Grundstück dann bebaubar ist, wenn es in einem qualifizierten Bebauungsplan liegt, der Art und Maß der Nutzung klar regelt. Alternativ gilt Paragraph 34 BauGB für Grundstücke im sogenannten unbeplanten Innenbereich, also in gewachsenen Ortslagen, wo sich ein Neubau nach der vorhandenen Umgebung richten muss.
Typische Kennzahlen: Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaut werden dürfen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt zusätzlich, wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen darf.
Was ein Freizeitgrundstück ist und was nicht
Freizeitgrundstücke liegen in der Regel außerhalb des Siedlungsgebiets, oft im Außenbereich nach Paragraph 35 BauGB oder in ausgewiesenen Erholungsgebieten. Auf ihnen ist dauerhaftes Wohnen ausdrücklich verboten. Erlaubt sein können kleine Gartenhütten, Holzschuppen oder ähnliche Aufbauten, je nach Gemeindesatzung und Bundesland jedoch nur bis zu einer bestimmten Größe, häufig unter 20 Quadratmetern Grundfläche.
Ein weit verbreiteter Irrglaube: Wer ein Freizeitgrundstück kauft und dort dauerhaft einen Wohnwagen abstellt oder ein größeres Holzhaus errichtet, riskiert behördliche Verfügungen und Rückbaupflichten. In einigen Bundesländern wurden in den vergangenen Jahren verstärkt Kontrollen durchgeführt, besonders in Seenähe und in touristisch attraktiven Lagen. Betroffene mussten Bauten auf eigene Kosten zurückbauen, weil eine nachträgliche Genehmigung nicht möglich war.
Preisunterschiede und was dahintersteckt
Der Wertunterschied zwischen beiden Grundstücksarten ist erheblich. Während Bauland in deutschen Großstädten und deren Umland teils über 800 Euro pro Quadratmeter kostet, sind Freizeitgrundstücke vergleichbarer Größe häufig für 10 bis 50 Euro pro Quadratmeter zu haben. Dieser Preisabstand spiegelt die eingeschränkte Nutzbarkeit wider.
Wer also ein günstiges Angebot für ein vermeintliches „Grundstück mit Häuschen“ findet, sollte vor dem Kauf prüfen, welche Widmung im Grundbuch und Bebauungsplan tatsächlich eingetragen ist. Erfahrene regionale Fachleute kennen die lokalen Besonderheiten: Ein Immobilienmakler Münster wird bei Grundstücken im Münsterland sofort wissen, ob ein Objekt als Bauland eingestuft ist oder einer anderen Nutzungskategorie unterliegt.
Für die Finanzierung spielt die Grundstücksart ebenfalls eine Rolle. Banken beleihen Freizeitgrundstücke deutlich zurückhaltender als Bauland, weil der Verwertungserlös im Sicherungsfall geringer ausfällt. Für reine Freizeitgrundstücke vergeben viele Institute gar keine Hypothekendarlehen, sondern allenfalls ungesicherte Ratenkredite.
Umwidmung: Möglich, aber kein Selbstläufer
Immer wieder stellt sich die Frage, ob ein Freizeitgrundstück in Bauland umgewandelt werden kann. Technisch ist das möglich, praktisch aber selten einfach. Die Gemeinde muss den Bebauungsplan ändern oder neu aufstellen, was politischen Willen, Planungsverfahren und in der Regel Jahre an Vorlaufzeit bedeutet. Hinzu kommen Erschließungskosten, die der neue Eigentümer anteilig oder vollständig selbst tragen muss.
Es gibt Fälle, in denen Eigentümer von Freizeitgrundstücken am Rand bestehender Ortschaften von Umwidmungen profitiert haben, weil Gemeinden Wohnbauflächen ausgeweitet haben. Das sind jedoch Ausnahmen, die nicht planbar sind. Wer ein Freizeitgrundstück in der Hoffnung auf spätere Umwidmung kauft, spekuliert. Das kann aufgehen, muss es aber nicht.
Steuerliche Aspekte nicht vergessen
Beim Kauf beider Grundstücksarten fällt Grunderwerbsteuer an, deren Satz je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg) liegt. Die laufende Grundsteuer richtet sich nach dem Einheitswert beziehungsweise ab 2025 nach den neuen Bemessungsgrundlagen der Grundsteuerreform und unterscheidet sich je nach Nutzungsart.
Einkünfte aus einem Freizeitgrundstück, etwa durch gelegentliche Vermietung einer Hütte, können als sonstige Einkünfte steuerpflichtig sein, sofern sie jährlich 256 Euro übersteigen. Bei Baugrundstücken, die unbebaute Grundstücke im Betriebsvermögen darstellen, gelten andere Regeln. Im Zweifel lohnt ein Gespräch mit einem Steuerberater vor dem Kauf.
Checkliste vor dem Grundstückskauf
- Bebauungsplan einsehen: Direkt beim zuständigen Bauordnungsamt der Gemeinde anfragen, nicht nur auf Angaben des Verkäufers verlassen.
- Erschließung prüfen: Sind Wasser, Abwasser, Strom und Straßenanschluss vorhanden oder muss nacherschlossen werden?
- Grundbuchauszug anfordern: Lasten, Dienstbarkeiten und Nutzungsbeschränkungen werden dort eingetragen.
- Bodenrichtwert recherchieren: Die Bodenrichtwertinformation (BORIS) der Länder ist für die meisten Bundesländer kostenlos online abrufbar.
- Baugenehmigungsfähigkeit abklären: Bei Unsicherheit schriftlich eine Bauvoranfrage bei der Behörde stellen.
- Finanzierbarkeit vorab klären: Bank frühzeitig einbeziehen, da Freizeitgrundstücke oft anders bewertet werden.
Die Entscheidung zwischen Baugrundstück und Freizeitgrundstück hängt letztlich davon ab, was man wirklich vorhat. Wer ein Haus bauen oder dauerhaft wohnen möchte, braucht Bauland, ohne Kompromiss. Wer ein ruhiges Fleckchen zum Erholen sucht, mit Gartenhütte und gelegentlichem Aufenthalt, kann mit einem Freizeitgrundstück gut fahren, muss aber die Nutzungsgrenzen kennen und einhalten. Wer diese Unterschiede ignoriert, zahlt am Ende doppelt.
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