Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, denkt zuerst an Fotos. Helles Licht, aufgeräumte Räume, vielleicht ein Drohnenbild vom Garten. Der Grundriss landet dagegen oft als nachträglicher Gedanke im Exposé, manchmal als eingescannter Bauplan aus den 1980er-Jahren, kaum lesbar und ohne Maßstab. Das ist ein Fehler, der sich im Verkaufspreis niederschlägt.
Was Kaufinteressenten wirklich sehen wollen
Studien von Immobilienportalen wie Immoscout24 zeigen regelmäßig, dass Grundrisse zu den meistgeklickten Elementen eines Inserats gehören. In einer Auswertung aus dem Jahr 2022 gaben über 70 Prozent der Kaufinteressenten an, ein Objekt ohne Grundriss seltener zu besichtigen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Fehlende oder schlechte Grundrisse filtern potenzielle Käufer bereits vor der Besichtigung heraus.
Der Grund ist nachvollziehbar. Fotos zeigen Stimmung, aber keine Struktur. Ob der Wohnbereich wirklich offen ist, ob die Schlafzimmer zur Straße oder zum Garten liegen, ob zwischen Küche und Bad eine Wand oder ein Durchgang existiert, das lässt sich aus Bildern kaum ablesen. Ein sauber gezeichneter Grundriss mit Raumbezeichnungen, Quadratmeterangaben und eingezeichneten Fenstern beantwortet diese Fragen in Sekunden.
Der Unterschied zwischen einem Scan und einem professionellen Plan
Ein professioneller Grundriss ist kein Scan des alten Bauplans. Er wird neu gezeichnet, meistens mit spezialisierter Software, in einem einheitlichen Stil, mit klaren Symbolen für Türen, Fenster, Treppen und feste Einbauten. Wände haben die korrekte Stärke, Räume sind beschriftet, die Himmelsrichtung ist angegeben. Optional lassen sich Möbel einzeichnen, was vor allem bei kleineren Wohnungen hilft, weil Käufer dann sofort sehen, dass ein Schlafzimmer tatsächlich ein Doppelbett plus Kleiderschrank fasst.
Der Aufwand für eine solche Zeichnung liegt je nach Anbieter zwischen 80 und 250 Euro pro Wohneinheit. Für ein Einfamilienhaus mit mehreren Etagen können es auch 400 Euro werden. Verglichen mit einem Verkaufspreis von 400.000 Euro oder mehr ist das vernachlässigbar, sofern der Plan seinen Zweck erfüllt.
3D-Grundrisse: sinnvoll oder Spielerei?
Seit einigen Jahren bieten viele Dienstleister auch dreidimensionale Ansichten an. Sie zeigen die Wohnung aus der Vogelperspektive mit Decken, Wänden und Böden in realistischen Farben. Für bestimmte Zielgruppen, etwa Käufer, die sich räumliches Denken schwer tun, können sie hilfreich sein. In Metropolregionen gehören sie inzwischen zum Standard teurer Listings. Für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung in einer Kleinstadt dagegen ist der klassische 2D-Plan oft ausreichend und günstiger zu produzieren.
Wie ein guter Makler das Thema angeht
Professionelle Makler behandeln den Grundriss nicht als Anhang, sondern als eigenständiges Verkaufsinstrument. Sie lassen ihn im eigenen Corporate Design erstellen, fügen das Objekt in einen Lageplan ein und sorgen dafür, dass die Flächenangaben mit der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung übereinstimmen. Gerade in Städten mit hohem Wettbewerb um Käufer, wie etwa Düsseldorf, spielt die Qualität des gesamten Exposés eine direkte Rolle dabei, wie schnell ein Objekt verkauft wird. Ein seriöser Immobilienmakler Düsseldorf wird den Grundriss deshalb von Anfang an in die Vermarktungsstrategie einbeziehen, nicht erst auf Nachfrage des Verkäufers.
Das gilt umso mehr, wenn die Immobilie Besonderheiten hat, die sich aus Fotos nicht erschließen: ein Souterrain mit eigenem Eingang, eine Dachterrasse, ein Anbau oder ein Grundstück mit zwei Gebäuden. Solche Strukturen werden erst im Grundriss verständlich.
Häufige Fehler, die Verkäufer machen
- Originalpläne ohne Aufbereitung verwenden: Alte Baupläne aus dem Bauantrag sind technische Dokumente, keine Verkaufsmaterialien. Sie enthalten oft veraltete Raumaufteilungen, fehlende Beschriftungen oder irrelevante technische Details.
- Falsche Flächenangaben: Wenn der Grundriss 95 Quadratmeter suggeriert, der Energieausweis aber 88 Quadratmeter ausweist, entsteht sofort Misstrauen. Konsistenz zwischen allen Dokumenten ist Pflicht.
- Kein Nordpfeil: Käufer wollen wissen, wo die Sonne einfallt. Ein fehlender Nordpfeil ist eine vermeidbare Lücke.
- Unlesbare Qualität: Grundrisse, die als 200-Kilobyte-JPEG im Exposé landen und auf dem Smartphone nur als graue Fläche erkennbar sind, erfüllen keinen Zweck.
- Keller und Nebenräume vergessen: Abstellräume, Keller, Garagen und Stellplätze gehören ebenfalls in den Grundriss oder zumindest in eine separate Skizze.
Was ein Grundriss konkret bewirken kann
Eine Immobilienbörse hat 2023 intern ausgewertet, dass Inserate mit professionellem Grundriss im Schnitt 18 Prozent mehr Anfragen generieren als vergleichbare Objekte ohne. Ob das direkt auf den Verkaufspreis durchschlägt, hängt von weiteren Faktoren ab. Aber mehr qualifizierte Anfragen bedeuten mehr Besichtigungen, und mehr Besichtigungen erhöhen die Wahrscheinlichkeit eines Bieterverfahrens. Bei einem Einfamilienhaus kann schon ein zweites ernsthaftes Angebot den Preis um 10.000 bis 30.000 Euro nach oben treiben.
Dazu kommt ein psychologischer Effekt. Ein professionell aufbereitetes Exposé mit hochwertigem Grundriss signalisiert dem Käufer, dass der Verkäufer sorgfältig vorgeht. Das schafft Vertrauen, bevor das erste persönliche Gespräch stattfindet. Umgekehrt wirkt ein lückenhaftes Exposé als Warnsignal, selbst wenn die Immobilie selbst in einwandfreiem Zustand ist.
Was Verkäufer konkret tun sollten
Wer seine Immobilie selbst vermarktet, sollte mindestens 150 Euro in einen professionell erstellten Grundriss investieren. Anbieter wie Grundrissio, Roomsketcher oder lokale Architekturbüros liefern in der Regel innerhalb weniger Werktage ein fertiges PDF. Wichtig ist dabei, vorher die genauen Maße aller Räume zu haben und sämtliche Besonderheiten zu dokumentieren: Schrägen, Nischen, tragende Wände, Dachüberstände.
Wer mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte explizit nachfragen, wie der Grundriss erstellt wird und wer die Kosten trägt. Viele Makler übernehmen das im Rahmen ihrer Provision. Einige beauftragen externe Dienstleister, andere haben eigene Grafikabteilungen. Das Ergebnis sollte in jedem Fall vor Veröffentlichung des Inserats geprüft werden: Stimmen die Raumbezeichnungen? Sind alle Bereiche eingezeichnet? Lässt sich der Plan auf einem Smartphone ohne Zoomen lesen?
Ein guter Grundriss ist kein Luxus. Er ist das Fundament eines überzeugenden Verkaufsauftritts.
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